空置率 清楚地 對租金有影響。 什麼時候 還有更多出租單位 在特定市場上，房東必須透過競爭來贏得租戶，例如 提供讓步。 即使房東不直接降低租金，也只是免費提供一個月的租金 降低 給定單位的有效租金。
那麼目前哪些市場的有效租金正在下降，哪些市場正在下降 現在 空缺率高？最後，哪些市場可能會出現較高的空置率 將來，這可能意味著未來租金下降？
30 個租金下降的市場
使用 CoStar 的租賃數據 僅保留出租單位超過 25,000 個的市場，我們就能追蹤 12 個月租金變化最低的城市。
佛羅裡達州邁爾斯堡; 德州奧斯汀;和 北卡羅來納州羅利，有效租金降幅最高。另外，請注意大多數受疫情影響的新興城鎮的人口數量也有所減少，例如：
- 亞利桑那州鳳凰城 (-2.25%)
- 佛羅裡達州坦帕 (-1.79%)
- 北卡羅來納州夏洛特 (-1.72%)
- 德州達拉斯 (-1.43%)
- 喬治亞州亞特蘭大 (-1.36%)
現在，讓我們看看空置率。
空置率最高的 30 個市場
空置率與租金下降有關。因此，讓我們看看空置率最高的市場，並在旁邊繪製它們的租金變化。
正如你所看到的，僅僅因為一個城市正在經歷高 多戶型 空置並不意味著租金也在下降。 密西西比州傑克遜; 俄克拉荷馬城;和 休士頓 都是恰當的例子。
然而，這些城市有什麼共同點呢？與流行病爆發的新興城市相比，它們的價格相對便宜。名單上幾乎所有其他城市的租金漲幅都較小，或者 租 拒絕。
在建出租單位最多的前 30 個市場
空置率高、租金下降的城市有什麼共通點？新供應。
隨著越來越多的出租單位竣工並上線，房東將面臨更激烈的競爭，將租戶安置在其空置房產中，這可能會壓低有效租金。那麼讓我們 查看目前在建新單元比例最高的前 30 個市場。
其中許多市場都被納入其中 在 圖表顯示租金降幅和空置率最高的城市。 新增供應與這些市場變數相關也就不足為奇了。
另一件需要注意的事情是：圖表詳細介紹了正在建造的新單位。這意味著這些新單位尚未上市。一旦新單位投入使用，這些城市可能會繼續面臨有效租金的下行壓力——至少在短期內是如此。 （但從長遠來看，情況並非如此。繼續閱讀；我將在最後介紹這一點。）
是否有衡量新租賃單位建設與有效租金增加或減少的相關程度？事實證明是有的。
新供應對未來租金的影響有多大？
在統計學中，有一種測量方法稱為相關係數。 這 是衡量 兩個變數之間的關係，例如新建築和租金中位數。 接近 -1 的值表示負相關： 如果施工量增加， 租金中位數可能會下降。
接近 0 的值表示幾乎沒有關係，接近 1 的值表示正相關：在很長一段時間內 的時期 時間, 如果建設增加，租金中位數也可能 上升。
我測量了所有擁有超過 25,000 個單元的市場的新建築與租金中位數之間的相關性（並在分析中排除了較小的市場）。請注意，當我們從 2021 年開始進行衡量時，我們如何得到頂級市場的負相關性：
相關性越低（值越接近-1），額外的新供應就越有可能對租金造成下行壓力。
例如，如果像鳳凰城這樣的大都市， 明尼亞波利斯， 和 丹佛 繼續提供新的供應，其有效中位數租金將 繼續 衰退。
但從長遠來看，這有多真實呢？我決定進行相同的分析，但這次包括從新千年開始以來的所有數據。以下是 2000 年至 2024 年每個市場的相關性：
在過去的 24 年裡，更多正在建造的機組實際上 積極的 與租金的關係，這意味著如果供應量隨著時間的推移而增加，租金中位數也可能會上漲。
根據數據顯示，排名前五名的市場 最強 供應與租金成長關係為：
- 密蘇裡州斯普林菲爾德
- 阿什維爾 (北卡羅來納州)
- 田納西州納什維爾
- 德州達拉斯
- 北卡羅來納州夏洛特
為什麼會這樣呢？ 我的意見是 生長 供應量 顯示投資者和建築商預計特定市場的需求將會增加。 如果供應追隨需求，新建築可能是城市成長的滯後指標。
供應成長和租金上漲之間存在密切長期關係的城市可能是絕佳的投資場所，即使它們在短期內經歷租金下降。
這對房地產投資者意味著什麼？
短期來看，新增供應過剩無疑會對租金帶來下行壓力。如果您正在考慮在這些城市進行投資，我預計租金不會很快增長：
- 佛羅裡達州邁爾斯堡
- 佛羅裡達州邁阿密
- 佛羅裡達州薩拉索塔
極端保守的投資者可能希望將租金下降納入其近期預估中。
然而，正如我們所看到的，供應增加也是一個樂觀的跡象 有更多的成長 從長遠來看，這些市場的預期。
如果您不同意本文中的任何內容，請告訴我。我很樂意進行討論，並可能從您的觀點中學到一些東西。
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