我工作並投資於 愛達荷州博伊西。 你以前可能聽過那個城市，但是 這是值得懷疑的 你對此了解很多。 這 重要的 至少出於這個目的，我們需要知道的是，我們的人口正在不斷增長，而建設者 只是 跟不上住房需求。
如您所知，供給低，需求高 直接影響 生活費用。 所以在 針對這個問題，博伊西市統一檢修了大部分 我們的 去年冬天的住宅區劃代碼。
對於大約 75% 的住宅用地來說，這些 變化使允許密度增加了 50% 以上。 他們創建了新的分區和名稱，允許無限的密度，只要 你可以滿足挫折要求。 他們 已創建 阿杜 允許的法規 為了 基本上任何住宅區都可以獲得橡皮圖章許可證。
新分區法創造機會
那裡 填充式和大規模開發的機會如此之多 隨著這些變化。 這座城市確實在努力創造更高的密度和住房——部分原因是他們想要 得到 生活費用 向下 有一點，但也, 更多的住房等於更高的稅。
根據新的分區，我們找到了在城鎮非常理想的地區佔地兩英畝的地方建造多達 24 個單位的機會。 一 的重要部分 該開發的主要目的是，該市要求另一位開發相鄰地塊的開發商將下水道管線連接到該地塊的邊緣，因為該市知道該地塊最終會被開發。
我們能夠根據合約獲得該房產，房主攜帶一張票據，並分攤小額付款 過程中 兩年。 我們會見了一位律師，起草了我們的營運協議，並按順序提交了我們的合作夥伴關係和 SEC 備案。 同時，我們正在與一位建築師合作來幫助 想出 我們的初步佈局，最大化新分區程式碼內的可用空間，以創造盡可能高的密度。
拼圖的這些部分就位後，我們 能夠得到 有關規劃和分區的初步會議。 我們與城市規劃師和建築師坐下來，我驚訝地發現這座城市似乎非常渴望幫助我們讓這個計畫順利進行。
在市議會的指導下，規劃者應該幫助人們有效利用新的分區規範並創造盡可能高的密度。 規劃師幫助我們確定了設計，甚至 提出了建議 我們如何限制地役權和出口 為了 創建更多單位。
根據我們的進展，我們市場上較大的商業總承包商之一向我們口頭承諾建造該專案。 這 公司所有者 不僅讓我們可以直接接觸他們的專案經理， 但 表示他們有興趣自己投資該項目。 我們與專案經理一起參觀了房產，並聽取了他們的建議和回饋 還有。
交易遇到障礙
現在我們已經得到了市政府的初步支持並提交了文件，我們可以開始籌集資金了。 我們擊中了我們的球體， 和我們 與現有客戶和鎮上的其他開發商進行了交談。 經過幾次現場和錄製的網路研討會後， 我們有很多投資者承諾 根據我們的初步數據來投資銀團，這些數據相當保守。
一切都很順利，我們即將 10 自收盤日算起的天數 第三方託管。 出乎意料的是，我們收到了城市公共工程工程師的電子郵件，稱該市沒有規劃法規允許的密度，並且該特定社區的下水道無法支持我們項目的容量。 因此，該市不會建造 24 個單元，而是只批准一個。
正如您可以想像的那樣，這會稍微改變數字。 所以我們花了幾天時間與城市來回走動，針對這個問題提供了一些可能的解決方案，其中 我們遇見了 所有帳戶上都帶有“也許”。 好吧，也許這不是一個令人欣慰的答案，當你 正在投注 投資額達數百萬美元。
我們需要更多時間來尋找可能的解決方案或獲得有關下水道容量問題的明確答案。 我們回到賣家並要求延期。 他們同意的唯一方法就是我們把所有的誠意金都交給他們，這 不打算 當我們走進如此不確定的水域時就會發生這種情況。
因此，經過幾個月的努力，數百個小時的工作， 範圍內的東西 花了 15,000 美元聘請建築師和律師，我們不得不在成交前幾天終止合約。
為什麼我很高興它沒有成功
那是大約六週前的事。 我很不高興我們不得不終止， 但是我 我們在交易結束之前就得到了這些信息，而且絕對是在我們從投資者那裡收取任何實際存款之前得到了這些信息，這讓我們鬆了一口氣，並且非常感激。 這是多麼重要的一課：一切都進展順利，直到出現問題，而這個看似很小的訊息卻完全改變了一切。
那麼，你會問，為什麼我會因為沒有成功而感到高興呢？ 原因有很多：
- 其一，我們接受了非常便宜的教育 盡職調查。 很多人付出的比我們多很多 為了 吸取我們所學到的教訓。
- 我們採訪了幾位合約律師和銀團律師，並與一位經驗豐富、才華橫溢的律師建立了良好的工作關係。
- 我們市場上的其他幾位開發商推薦了一位特定的建築師，他恰好是我妻子的高中老朋友，所以我們重新建立了聯繫，並且有一位非常有經驗的隊友，他已經與P 和Z建立了關係， 也 市議會。 此外，他也是新城市代碼的專家, 正在幫助我們 和 承保 基於他獲得專案批准的經驗的新交易。
- 我們的網路中有很多人，我不知道他們有興趣或有能力投資這樣的東西，他們承諾將他們辛苦賺來的錢投資到我們的專案中。 建立了新的關係，看到其他人與我們一起走出他們的舒適區真是太棒了。
- 我們沒有損失任何人的錢，除了我們自己的錢。 我們已經 返回 向我們的投資者通報情況，並且透明度已經 實際上 增加了他們對我們工作的信任。
- 最好的部分：在我們終止協議後不到一周，我們就 更好的 合約下的機會，具有更好的條款、更高的密度，並且更符合新的城市規範。 此外，週邊部分業主也表示有興趣與我們合作，拓展項目 以一種非常重要的方式。
最後的想法
這次經歷 只是 證實了我採取行動的態度。 您可以閱讀所有書籍並收聽所有播客，但是 除非你採取行動， 你不會有任何有意義的進展。
我一次又一次地發現 在我 20 多年的投資生涯中，每次機會從我身邊溜走或沒有成功時，更好的機會幾乎立即出現。 只要你睜大眼睛，它就會發揮作用。
是的，我們已經驗證了新工程地點的下水道容量是否合適。 我只會犯新的錯誤！
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