最近的，優秀的 BiggerPockets 部落格文章 確定了幾個租金預計會下降的城市。在這裡，我將探討我認為連結這些城市的共同點。
在繼續之前，我想解釋一下驅動價格和租金的因素。兩者都是供給和需求的函數。當買家多於賣家時，價格就會上漲，直到買家和賣家的數量達到平衡。相反，當賣家多於買家時，價格就會下跌，直到達到平衡。
租金跟隨房價變動。當價格或利率較高時，願意或有能力買房的人就會減少，迫使他們租房。租賃需求的增加推動租金上漲。
相反，當房價較低時，更多的人購買而不是租房。需求的減少導致租金下降。
租金下降的城市有何共通之處？
價格和租金停滯或下降的主要原因是人口停滯或減少（需求疲軟）和/或城市擴張（無限供應）。城市擴張——城市無限制的擴張——導致新房產與現有房產競爭。
當未開發的土地價格便宜時，現有房屋的價格優勢很小。如果要在新舊房產之間進行選擇，大多數人都會選擇新房產，即使成本更高。
以下是貼文中提到的五個城市的延時鳥瞰圖。這些觀點顯示了這些城市如何繼續擴張、增加過多的供應並降低租金和價格。
由於這些城市的擴張缺乏地理限制，今天在新興地區購買的房產未來可能會成為二級市場的一部分。這裡說明了這個循環。
- 第一張圖片顯示了在新興地區購買的新房產。
- 第二張圖說明了隨著開發案到達房產，租金和價格如何上漲。
- 第三張圖描繪了隨著開發浪潮的過去，該房產如何變得不那麼受歡迎，導致租金和價格與新開發項目相比停滯不前。
- 在第四張圖中，開發浪潮已經遠遠超出了房地產範圍，導致租金和價格進一步下降。在這個階段，業主的主要選擇是出售現有房產，在新開發的道路上購買另一個房產，然後重新開始這個循環。
更有效的策略是投資人口持續大幅成長但擴張潛力有限的城市。 拉斯維加斯 就是這樣一個城市的例子，如 GIF 所示。
與有限的 未加工的土地 就擴張而言，新開發案將主要涉及現有區域的重新開發。因此，由於人口成長帶來的需求增加，您今天購買的房產的租金和價格可能會繼續上漲，而房屋供應卻相對穩定。
放眼長遠
需求驅動價格和租金，主要受人口變化和城市擴張潛力的影響。在郊區擁有豐富、廉價土地的城市，新房產會蠶食現有房產的需求。
這種情況為投資者帶來了一個充滿挑戰的循環：他們要么不斷出售現有房產並再投資於新的開發區域，要么面臨租金和價格停滯並最終下降的前景。
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BiggerPockets 的註解： 這些都是作者所寫的觀點，不一定代表BiggerPockets的觀點。