儘管擁有強大的大學存在對其母城市來說是一個巨大的好處，但在分析長期房地產投資潛力時也應考慮其他指標。
在1980年代，中西部許多鐵鏽地帶城市因鋼廠倒閉而遭受了巨大的經濟衰退。 例如，在卡內基美隆大學、匹茲堡大學杜肯大學等著名大學所在地的匹茲堡，75% 的鋼鐵業關閉，導致 153,000名工人失業 在 1980 年代中期，這座城市失去了 佔人口的8% 整個十年。 結果對匹茲堡的經濟造成了毀滅性的打擊。
一個充滿活力的城市應該擁有廣泛的商業和行業，因此，如果一個重要的雇主搬出，它仍然應該能夠生存和發展。 從長遠的投資角度來看大學城，許多指標都指向我們自大流行以來看到的相同數據：通常是昂貴的州，例如 紐約和加州人口正在減少 到陽光地帶，那裡的生活成本因稅收和房價的降低而降低，更不用說取暖成本的降低了。
儘管到 2023 年，下降速度似乎有所放緩，可能是由於更多工人被召回現場就業，但總體而言，北方人口正在減少，而南方人口卻在增加。 根據 美國人口普查德州、佛羅裡達州、北卡羅來納州和喬治亞州這四個南方州在 2022 年和 2023 年分別佔全國人口成長的 93% 和 67%。
許多南遷的人不會再北返。 的誘惑 更多的就業機會、更低的稅收和更便宜的土地 這也導致許多公司將總部設在南方，特別是在電動車（EV）產業和其他製造業領域。
因此，成長潛力最大的四大大學市場中的三個位於德克薩斯州，前十名中的九個位於南部也就不足為奇了。 以下是對前四名的更深入的了解。
阿拉巴馬州塔斯卡盧薩
塔斯卡盧薩成為頂級 RTP（租金價格比）大學城的指標也是其擁有最佳穩健成長潛力的原因。 其人口較去年同期成長強勁3.99%，價格成長接近2%，租金成長6.79%。
與其他隨著電動車的出現而享受汽車製造繁榮的美國小城市一樣，梅賽德斯-奔馳是該市最大的雇主之一，擁有 4,500 名員工。 然而，阿拉巴馬大學是該市最大的雇主，擁有 6,839 名員工——兩個穩定的就業中心，似乎使其免受不可預測的經濟影響。
在撰寫本文時， 房地產經紀人網 顯示超過 800 處待售房產，其中絕大多數價格低於 30 萬美元（已售房屋中位數為 254,900 美元）。 牧場式獨棟住宅和小型公寓大樓佔多數 出租庫存 （目前有 262 個可用）。
這 平均租金為$1,319 意味著這是一個值得投資的偉大城市，並且由於 現金週轉，價格升值，進入門檻低。 潛在的利率下降也將有助於推動未來的投資。
德州大學城
德州 A&M 大學所在地的統計數據與塔斯卡盧薩相似，但有一個值得注意的例外：房價年成長率為 3.45%，表現優於阿拉巴馬州城市。
部分原因在於其大量的潛在雇主和 業務多角化，遍布教育、食品、政府、醫療保健、生物技術和製造業。 目前大約有 800 戶家庭 該地區待售房屋中位數為 309.400 美元 和 平均租金為$1,553，使其現金積極性略低於塔斯卡盧薩，但由於其其他統計數據，仍然是一個投資的好地方。
德州奧斯汀
奧斯汀的房價漲幅較去年大幅萎縮，降幅為-7.32%。 其租金增幅也下降了-2.6%。 這是因為被稱為「南方矽谷」的奧斯汀在疫情期間經歷了房價的大幅上漲。
Redfin 首席經濟學家 Daryl Fairweather 表示：“奧斯汀的活動激增，而且太熱了。” 新聞周刊 2023 年 11 月。“然後需要進行修正。”
隨著 Alphabet 旗下的Google和 Fb 母公司 Meta Platforms 等科技公司在奧斯汀設有辦事處，大流行 遠距工作 見證了這座城市經歷了來自兩岸更昂貴城市的大量移民。 利率的上升導致通貨膨脹的價格直線下跌。
目前剛結束 奧斯汀 5,000 間待售房屋，售出房屋中位數為 499.400 美元。 該城市的平均租金價格為 $1,753，這使得目前出租現金流變得具有挑戰性。
然而，一旦價格穩定下來，由於該地區高薪科技工作的數量以及對受過良好教育的工人的吸引力，奧斯汀仍然可能是長期投資的好地方。
猶他州普羅沃
普羅沃是楊百翰大學的所在地，去年人口和租金都在增長，但由於高利率的持續影響，其價格增長有所下降。 這 主要雇主 該市有教育（楊百翰大學）、科技、化妝品和醫療保健。
然而，房價是投資普羅沃的主要缺點。 目前售出房屋中位數為 $491.300 相比於 平均租金為 1,803 美元。 這使得它在短期內成為一個現金流困難的城市，儘管從長遠來看它仍然是一項可靠的投資。
其他大學城統計數據
從我們的大學市場成長潛力表中的其他統計數據來看，另一個城鎮脫穎而出——密西西比州牛津，密西西比大學的所在地。 去年，即使利率較高，房價仍大幅上漲 14.75%，但租金增幅卻下降了 6.77%。
怎麼可能？ 這似乎是由於冠狀病毒的後遺症，密西西比州各地的城鎮仍然享受著這種影響 高度讚賞 數字。
根據 房地產經紀人網不過，掛牌房價中位數 475,000 美元與售出房價中位數 306,400 美元之間存在很大差異。 租金價格下跌可能是由於租戶無力負擔 2022 年租金上漲 （他們目前處於 平均 1,647 美元），這解釋了通貨膨脹、低庫存和較高的價格。 適度的下降是經過一段時間的修正之後 不可持續的成長。
最後的想法
南方正在享受陽光下的時刻，而且看起來不會很快結束。 工作和人口向阿拉巴馬州、德克薩斯州、佛羅裡達州和南卡羅來納州的遷移，創造了房地產投資的完美風暴，高薪就業和低房價。 當利率最終下降時，現金流將會增加，刺激住房需求，並可能推高房價。 其中許多城市以信譽良好的大學和強大的就業基礎為基礎，可以進行大量的長期投資。
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